Generowanie pasywnego dochodu z wynajmu krótkoterminowego stało się jednym z najpopularniejszych sposobów na zwiększenie rentowności posiadania nieruchomości. Ten artykuł nie stanowi porady finansowej, lecz jest podsumowaniem faktów i danych z różnych rynków, mającym pomóc zrozumieć potencjał i wyzwania związane z tym modelem inwestycji. Skupiamy się na trzech rynkach, w których wynajem krótkoterminowy dynamicznie się rozwija – Stanach Zjednoczonych (ze szczególnym uwzględnieniem Florydy), Hiszpanii (głównie Barcelony i regionów nadmorskich) oraz Tajlandii (zwłaszcza Bangkoku i Phuket).

 

Na Florydzie wynajem krótkoterminowy stał się filarem lokalnej gospodarki turystycznej. Miasta takie jak Orlando czy Miami utrzymują średnie obłożenie na poziomie 60–75% rocznie, a średnia cena za noc (ADR) wynosi około 180–250 dolarów, w zależności od sezonu i lokalizacji. Dobrze zarządzana nieruchomość może przynosić zwrot z inwestycji (ROI) na poziomie 8–12% rocznie. Prawdziwa rentowność zależy jednak od jakości zarządzania i lokalnych przepisów – w niektórych hrabstwach obowiązują rygorystyczne licencje i podatki od najmu tymczasowego sięgające nawet 13%. Do często pomijanych kosztów należą również utrzymanie basenu czy ogrodu, wyższe składki ubezpieczeniowe ze względu na huragany oraz prowizje serwisów (zwykle 3–15% dla Airbnb czy Booking.com).

 

W Hiszpanii wynajem krótkoterminowy jest jednocześnie atrakcyjny i kontrowersyjny. Turystyczne ośrodki, takie jak Barcelona, Madryt czy Baleary, oferują wysokie zyski, z przeciętnym obłożeniem na poziomie 70% i stawkami za noc w granicach 120–180 euro. Największym wyzwaniem pozostaje jednak regulacja rynku – wiele miast wymaga specjalnych licencji na najem turystyczny, których uzyskanie może trwać miesiącami, a liczba pozwoleń jest często ograniczona. Dodatkowo należy uwzględnić podatek od nieruchomości (IBI) oraz opłaty wspólnotowe, co obniża ostateczne zyski. Po ich uwzględnieniu inwestorzy osiągają zazwyczaj netto 5–8% rocznie. Dla tych, którym uda się uzyskać licencję, Hiszpania nadal pozostaje rynkiem stabilnym i atrakcyjnym dzięki całorocznemu ruchowi turystycznemu.

 

Tajlandia to nieco inny przypadek. Miasta takie jak Bangkok oraz wyspy turystyczne, m.in. Phuket i Koh Samui, przeżywają obecnie boom na wynajem krótkoterminowy, napędzany przez cyfrowych nomadów i powracających turystów zagranicznych. Zwroty należą do najwyższych w Azji – dobrze zarządzane lokale potrafią generować 10–14% rocznego ROI. Inwestorzy zagraniczni muszą jednak zmierzyć się z dodatkowymi barierami: cudzoziemcy nie mogą bezpośrednio posiadać gruntów (preferowaną formą są apartamentowce), a lokalne przepisy często ograniczają wynajem krótkoterminowy w budynkach niezarejestrowanych jako hotele. Prowadzenie działalności bez wymaganych licencji grozi karami, dlatego wielu właścicieli korzysta z pomocy licencjonowanych operatorów. Należy także pamiętać o podatku od dochodu z najmu oraz ryzyku związanym z wahaniami kursów walut.

 

We wszystkich trzech krajach nasuwa się ten sam wniosek: wynajem krótkoterminowy może być świetnym źródłem pasywnego dochodu, ale „pasywny” nie znaczy bezwysiłkowy. Nawet jeśli kalendarz rezerwacji jest pełny, właściciel musi regularnie poświęcać czas na komunikację z gośćmi, organizację zameldowań i wymeldowań, sprzątanie, naprawy, uzupełnianie zapasów oraz zarządzanie cenami i promocjami w serwisach rezerwacyjnych. Średnio zajmuje to od 10 do 20 godzin miesięcznie na jedną nieruchomość – czasem więcej w sezonie lub przy bardziej wymagających gościach.

 

Aby zmniejszyć ten nakład pracy, wielu inwestorów decyduje się na outsourcing zarządzania do wyspecjalizowanych firm. Oferują one kompleksową obsługę: optymalizację ogłoszeń, dynamiczne ustalanie cen, komunikację z gośćmi, koordynację sprzątania i konserwacji. Znacznie ogranicza to zaangażowanie właściciela – często sprowadza się jedynie do przeglądania miesięcznych raportów – ale wiąże się z kosztami. Profesjonalne zarządzanie to zwykle 15–30% przychodu brutto, w zależności od rynku i zakresu usług. Oznacza to, że inwestor, który sam osiągałby 10% ROI, po odjęciu prowizji może liczyć na około 7% lub mniej. Dla wielu to jednak opłacalna wymiana – doświadczeni menedżerowie często zwiększają obłożenie i oceny nieruchomości, co częściowo rekompensuje ich wynagrodzenie. W miejscach o dużym popycie, takich jak Miami, Barcelona czy Phuket, najlepsi operatorzy potrafią zwiększyć roczne przychody nawet o 10–20% dzięki skuteczniejszemu marketingowi i strategiom cenowym.

 

Często pojawia się też pytanie, czy luksusowe nieruchomości generują wyższy ROI niż lokale średniej klasy. Odpowiedź zależy od lokalizacji i sytuacji rynkowej. Zazwyczaj droższe obiekty osiągają wyższe stawki za noc, nawet dwa–trzy razy większe niż standardowe apartamenty, ale wiążą się również z większymi kosztami zakupu, wyposażenia i utrzymania. Oznacza to, że choć zysk całkowity bywa wyższy, procentowy zwrot z inwestycji często pozostaje podobny – zwykle w granicach 6–10%. W najbardziej prestiżowych lokalizacjach, takich jak Miami Beach czy Ibiza, wille luksusowe potrafią zarabiać więcej w sezonie, lecz są bardziej podatne na wahania gospodarcze i sezonowość. Z kolei apartamenty średniej klasy w dobrych lokalizacjach zapewniają stabilniejsze obłożenie i bardziej przewidywalne przychody przez cały rok.

 

Ostatecznie wynajem krótkoterminowy może przewyższyć dochody z najmu długoterminowego, jeśli jest dobrze zarządzany, oferując elastyczność i wyższy potencjał zysku. Jak jednak pokazują dane z Florydy, Hiszpanii i Tajlandii, rentowność zależy w dużej mierze od znajomości lokalnych regulacji i kontroli kosztów ukrytych. Przy odpowiednim przygotowaniu, realistycznych oczekiwaniach i wsparciu profesjonalistów, wynajem krótkoterminowy pozostaje opłacalną – choć zdecydowanie nie bezwysiłkową – drogą do budowania długoterminowego majątku.

 

Jeśli posiadasz nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, możesz zareklamować je na naszym portalu – całkowicie bezpłatnie, więc bez wpływu na Twój ROI :)