Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł nie stanowi porady finansowej ani prawnej. To przewodnik zawierający praktyczne informacje i rzeczy, które warto rozważyć przed zakupem nieruchomości w Tajlandii, szczególnie jeśli planujesz ją wynajmować.

 

 

 

 

 

 

 

Zakup nieruchomości za granicą to marzenie wielu osób. Dla jednych oznacza to miejsce na spokojną emeryturę, dla innych – bazę wypadową na wakacje, a jeszcze dla innych – inwestycję generującą przychody z najmu w turystycznym kraju. Tajlandia od lat przyciąga zagranicznych nabywców dzięki tropikalnemu klimatowi, pięknym krajobrazom, gościnnej kulturze i stosunkowo niskim kosztom życia. Choć może się wydawać, że zakup nieruchomości w raju jest prosty, rzeczywistość prawna i praktyczna jest bardziej złożona – szczególnie dla obcokrajowców.

 

Zgodnie z tajskim prawem cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na własność. Oznacza to, że nie można legalnie nabyć domu z gruntem, chyba że w ramach długoletniej dzierżawy (do 30 lat, z możliwością przedłużenia) lub poprzez utworzenie tajskiej spółki, co jednak wiąże się z dodatkowymi wymogami prawnymi i podatkowymi. Dozwolony jest natomiast zakup mieszkań w budynkach wielorodzinnych (kondominiach), pod warunkiem że udział cudzoziemców nie przekracza 49% powierzchni użytkowej budynku.

 

Ograniczenia te dotyczą obywateli niemal wszystkich krajów, choć kontekst może się różnić. Obywatele USA korzystają z Traktatu o Przyjaźni z Tajlandią, który daje pewne przywileje w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej, jednak nie obejmuje on nieruchomości. Podobnie jest w przypadku obywateli Unii Europejskiej – nie istnieją żadne specjalne umowy dwustronne z Tajlandią, więc obowiązują ich standardowe zasady. Kanadyjczycy również muszą stosować się do ogólnych regulacji, choć wielu z nich aktywnie inwestuje w Tajlandii, szczególnie w miejscowościach wypoczynkowych. Japończycy i Koreańczycy stanowią liczne społeczności właścicieli mieszkań, zwłaszcza w Bangkoku i Pattayi, ale ich prawa są takie same, jak innych cudzoziemców. Chińczycy w ostatnich latach stali się najliczniejszą grupą zagranicznych nabywców nieruchomości, inwestując głównie w mieszkania na rynku pierwotnym w takich miastach jak Phuket, Chiang Mai czy Pattaya. Coraz więcej ofert kierowanych jest bezpośrednio do chińskiego klienta. Również obywatele Indii coraz chętniej interesują się tajskim rynkiem nieruchomości – przede wszystkim Bangkokiem i nadmorskimi kurortami – przyciągani przez stosunkowo niskie ceny i dobre połączenia komunikacyjne.

 

Po zrozumieniu ram prawnych kolejnym krokiem jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Motywacja kupującego odgrywa tu kluczową rolę. Osoby szukające miejsca na emeryturę będą kierować się wygodą i jakością życia, natomiast inwestorzy skupią się na rentowności i potencjale wzrostu wartości. Ci, którzy szukają mieszkania wakacyjnego, będą zwracać uwagę na dostępność i możliwość wynajmu krótkoterminowego.

 

Szukając nieruchomości, można działać samodzielnie – wiele ofert dostępnych jest online. Jednak dla osób nieznających lokalnego rynku ani języka tajskiego współpraca z licencjonowanym i sprawdzonym agentem nieruchomości może być dużym ułatwieniem. Dobry agent pomoże znaleźć atrakcyjną nieruchomość, skoordynować kwestie prawne i przeprowadzić weryfikację dokumentów. Należy jednak zachować czujność – nie wszyscy pośrednicy działają w najlepszym interesie klienta, a niektórzy promują tylko oferty wybranych deweloperów.

 

Lokalizacja ma ogromne znaczenie przy zakupie nieruchomości. W Bangkoku najbardziej prestiżowe dzielnice to Sukhumvit, Sathorn i Silom – ceny są tam wysokie, ale popyt na wynajem jest stabilny, szczególnie wśród ekspatów i pracowników międzynarodowych firm. Phuket znany jest z luksusowych willi i apartamentów w kurortach. Patong i Kamala to miejsca z dużym ruchem turystycznym, co zapewnia wysoki potencjał wynajmu krótkoterminowego. Koh Samui i Krabi przyciągają osoby szukające spokoju i kontaktu z naturą, ale również oferują dobre możliwości inwestycyjne. Tańsze nieruchomości można znaleźć w mniej turystycznych regionach – jak Chiang Rai czy Isaan – gdzie rynek dopiero się rozwija, a ceny wejścia są znacznie niższe.

 

Mimo atrakcyjności rynku, zakup nieruchomości w Tajlandii wiąże się z pewnym ryzykiem. Jednym z częstszych błędów jest poleganie na ustnych zapewnieniach sprzedawców czy agentów. W Tajlandii tylko pisemne i zarejestrowane umowy mają moc prawną. Wszystkie ustalenia – cena, terminy, warunki najmu – muszą być jasno zapisane i najlepiej sprawdzone przez niezależnego prawnika.

 

Kolejnym zagrożeniem są problemy z tytułem własności. Najbezpieczniejszą i najbardziej pożądaną formą dokumentu jest Chanote – pełnoprawny tytuł własności gruntu. Należy unikać nieruchomości z mniej przejrzystymi tytułami (np. Nor Sor 3 czy Por Bor Tor 5), które mogą nie mieć wytyczonych granic lub być obciążone roszczeniami.

 

Częstym oszustwem są również propozycje obejścia prawa – np. oferowanie cudzoziemcom zakupu ziemi przez podstawionych tajskich obywateli lub fikcyjne spółki. Takie działania są nielegalne i mogą skończyć się konfiskatą nieruchomości. Również zakup mieszkań na rynku pierwotnym niesie ryzyko – zwłaszcza gdy deweloper nie ma sprawdzonej historii. Opóźnienia, problemy finansowe lub niewywiązywanie się z obietnic są wciąż spotykane.

 

Aby się zabezpieczyć, warto korzystać z usług profesjonalistów. Dobry prawnik przeprowadzi analizę dokumentów, sprawdzi pozwolenia budowlane i zapisy umowy. Wpłaty powinny być dokonywane przez konta escrow, a nie bezpośrednio do sprzedającego. Należy również zachować ostrożność wobec „gwarancji wynajmu”, które oferują nierealistycznie wysokie zyski – często są to tylko marketingowe hasła bez pokrycia w rzeczywistości.

 

Zakup nieruchomości w Tajlandii może być świetną decyzją – zarówno z perspektywy stylu życia, jak i finansów – ale tylko pod warunkiem działania zgodnie z prawem, ostrożnie i z odpowiednim przygotowaniem. Dla cudzoziemców najprostszą drogą jest zakup mieszkań w kondominiach. Można w ten sposób cieszyć się nieruchomością w tropikach i jednocześnie zarabiać na wynajmie – pod warunkiem przestrzegania lokalnych przepisów, unikania uproszczeń i korzystania z profesjonalnego doradztwa.

 

FarHut